工业用地先租后让，广州市印发产业用地新办法

　　穗规划资源规字〔2024〕2号

　　广州市规划和自然资源局关于印发广州市工业用地使用权长期租赁、先租后让和弹性年期出让实施办法的通知

　　各区人民政府，市政府各部门、各直属机构：

　　现将《广州市工业用地使用权长期租赁、先租后让和弹性年期出让实施办法》印发给你们，请遵照执行。执行中遇到的问题，请径向市规划和自然资源局反映。

　　广州市规划和自然资源局

　　2024年2月6日　

　　广州市工业用地使用权长期租赁、先租后让和弹性年期出让实施办法

　　第一条 为着力加强供给侧结构性改革，满足产业发展差别化用地需求，健全我市工业用地土地供应和土地有偿使用体系，降低企业用地成本，提高土地市场周转效率，加大营商环境改革力度，持续优化提升营商环境，根据《自然资源部关于完善工业用地供应政策支持实体经济发展的通知》（自然资发〔2022〕201号）、《广东省土地管理条例》《中共广东省委 广东省人民政府关于高质量建设制造强省的意见》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本市行政区域内工业用地使用权长期租赁、先租后让和弹性年期出让的管理和实施适用本办法。

　　第三条 我市供应的工业用地，除按国家规定的工业用地使用权最高出让年限出让外，可按长期租赁、先租后让、弹性年期出让等方式供应。

　　（一）长期租赁，是指整宗土地在整个合同期内均以租赁方式使用，并由承租人按合同约定支付年租金的供应方式。

　　（二）先租后让，是指供地方供地时设定一定期限的租赁期，按照公开程序确定国有建设用地使用权人，先以租赁方式提供用地，承租人投资产业用地项目达到约定条件后再转为出让的供应方式。

　　（三）弹性年期出让，是指整宗土地以低于工业用地法定出让最高年限50年出让的供应方式。

　　第四条 市规划和自然资源行政主管部门负责本市工业用地使用权长期租赁、先租后让和弹性年期出让的规划、供应、利用等政策制定和指导监督工作，区规划和自然资源行政主管部门负责本区工业用地使用权长期租赁、先租后让和弹性年期出让方案的具体制定。

　　第五条 中华人民共和国境内外的自然人、法人和非法人组织均可以通过长期租赁、先租后让、弹性年期出让方式取得工业用地使用权，法律、法规另有规定的除外。

　　第六条 工业用地使用权长期租赁、先租后让和弹性年期出让的供应方式依照国有建设用地使用权出让方式，长期租赁采用挂牌方式，先租后让和弹性年期出让采用招标、拍卖、挂牌等公开交易方式。工业用地使用权长期租赁、先租后让或弹性年期出让的审批管理与现有工业用地使用权公开出让程序相同，由各区按程序实施。

　　第七条 工业用地使用权长期租赁应明确租赁年限、租金收取标准及收取方式、续期条件。

　　工业用地使用权先租后让在出让条件中应明确租赁年限、出让年限、租金收取标准及收取方式、租赁阶段解除合同时地上建筑物和其他附着物的补偿标准、租赁期满的绩效评估指标、出让后的出让金标准、续期条件。

　　工业用地使用权弹性年期出让应明确弹性出让年限、出让金标准、续期条件。

　　第八条 工业用地使用权出让年限按照下列方式确定：

　　（一）长期租赁的租赁年限一般不低于5年，不得超过20年；

　　（二）先租后让的租赁年限不得超过5年，与后续出让年限之和原则上不得超过30年；

　　（三）弹性年期出让的土地使用权出让年限原则上不得超过30年；

　　（四）长期租赁、先租后让和弹性年期出让具体年限由相关区根据产业发展规划、产业类型和产业生命周期等情况确定；

　　（五）对于国家、省重大产业项目，战略性新兴产业项目等确需超过30年以上出让年限的，由各区人民政府核定出让年限，最高不超过50年。

　　第九条 长期租赁方式供应的工业用地，在挂牌公告中明确租赁年限。先租后让的，在出让公告中明确租赁年限和出让年限。弹性年期出让的，在出让公告中明确出让年限。

　　第十条 工业用地使用权长期租赁、先租后让和弹性年期出让应当符合经济社会发展计划、国土空间规划、城市环境总体规划、产业布局规划、环境保护规划、供地政策等要求，纳入国有建设用地使用权供应计划管理，并与城市空间布局、土地开发时序相衔接。

　　第十一条 严格长期租赁、先租后让和弹性年期出让项目用地准入。投资和产业主管部门等部门牵头制定拟长期租赁、先租后让和弹性年期出让地块的投入产出监管协议，纳入编制的土地供应方案一并公告，但不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。投入产出监管协议的具体内容及监管要求，应符合我市工业用地相关规定。

　　第十二条 工业用地使用权出让年限或长期租赁年限届满前3个月内，原受让人或承租人可提出续期使用申请。

　　租赁期限、出让期限、续期期限之和不得超过工业用地使用权出让最高年限。

　　第十三条 工业用地使用权长期租赁的租金起始价应与出让价相均衡，最低租金不得低于按国家规定的工业用地使用权出让最低价折算的租金标准。

　　（一）租赁期间租金不调整的，可按不低于该宗地50年工业用地出让评估价格的2%确定年租金标底；

　　（二）租金调整的，可按该宗地50年工业用地出让评估价格的2%确定首期年租金标底；租金调整周期不得低于5年，以后各期租金标准应依据届时土地评估价格或土地价格指数确定，但涨幅不得高于上期租金的10%。

　　第十四条 弹性年期出让起始价根据工业用地使用权法定最高出让年限市场评估价格进行修正后确定，修正系数为弹性年期出让年限与法定最高出让年限的比值。即：起始价＝（弹性出让年期÷50）×出让50年市场评估价。弹性出让起始价还原至50年期出让价格后不得低于相同地段相应用途级别基准地价的70%，不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按照规定应收取的相关费用之和，不得低于国家、省规定的土地出让最低价。

　　第十五条 工业用地使用权先租后让的起始价根据租赁时点的法定最高出让年限市场评估价格进行修正后确定，修正系数为租赁年限加出让年限与法定最高出让年限的比值。即：起始价＝（租赁年限＋出让年限）÷50×出让50年市场评估价。

　　土地租赁期间租金根据最终成交金额进行修正后确定，修正系数为租赁年限与租赁年限加出让年限的比值，原则上按年平均收取。即：租金＝租期÷（租赁年限＋出让年限）×成交价，再按年平均收取。

　　土地出让期间出让金为最终成交金额减去租赁期间所交租金。即：出让金＝成交价－租金。

　　第十六条 申请长期租赁续期、出让续期的，土地价款应当按照申请办理续期使用手续时点分别按照第十三条、第十四条的规定重新组织评估确定。

　　第十七条 出租人、出让人应当按照土地租赁合同、出让合同约定的年限和条件交付土地。承租人、受让人应当按照土地租赁合同、出让合同约定的金额、年限和方式支付租金、出让金。

　　第十八条 土地租金、出让金按照《财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发〈国有土地使用权出让收支管理办法〉的通知》（财综〔2006〕68号）、《财政部、自然资源部、税务总局、人民银行关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》（财综〔2021〕19号）等相关出让金收支管理规定执行。

　　第十九条 土地租赁和出让过程中按规定应缴纳的税费由双方各自承担。

　　第二十条 工业用地使用权以弹性年期出让方式供应的，受让人在付清出让金后，持出让合同和出让金缴纳凭证、完税证明等材料，向规划和自然资源行政主管部门申领建设用地规划许可证，申请办理不动产登记、建设工程规划许可证和规划条件核实意见书。不动产权证中须备注土地取得方式、弹性出让年限、出让土地用途等内容。

　　以长期租赁方式供应的，承租人按照合同约定依法缴纳土地租金后，可持租赁合同和租金缴纳凭证、完税证明等材料，向规划和自然资源行政主管部门申领建设用地规划许可证，申请办理不动产登记、建设工程规划许可证和规划条件核实意见书。不动产权证中须备注土地取得方式、土地租赁年限与土地用途等内容。

　　以先租后让方式供应的，在土地租赁期间承租人按照合同约定依法缴纳土地租金后，可持租赁合同和租金缴纳凭证、完税证明等材料，向规划和自然资源行政主管部门申领建设用地规划许可证，申请办理不动产登记、建设工程规划许可证和规划条件核实意见书。在土地出让期间，受让人在付清出让金后，持原不动产权证、出让合同和出让金缴纳凭证、完税证明等材料，向规划和自然资源行政主管部门申请办理不动产登记。不动产权证中须备注土地取得方式、土地出让年限与出让土地用途等内容。

　　第二十一条 对提出建设标准、非生产设施占地比例、产业类型、投资强度、产出效率和节能、环保等作为土地使用条件的，应按照“谁提出，谁监管”的原则，在土地成交后，由各区指定的投资和产业主管部门等部门签署土地竞得人在报名竞买时提交的投入产出监管协议，作为签订土地租赁合同、出让合同的附件和提出关联条件部门的监管依据。提出关联条件的部门应对投入产出监管协议进行监督，并适时通报规划和自然资源行政主管部门。项目用地达不到约定的，各相关部门应按职能分工依法依约进行处置。

　　建立用地项目土地利用绩效评估制度。各区政府、广州空港经济区管委会牵头，按照“谁提出，谁监管”的原则，根据投入产出监管协议约定的内容对用地项目土地利用绩效进行评估，对连续3年不达绩效预期或3年累计数不达预期的，政府有权按合同约定提前收回用地。

　　第二十二条 弹性年期出让的，受让人未按出让合同约定时间动工开发建设的，出让人应当及时开展闲置土地调查和处置工作。

　　长期租赁、先租后让方式取得土地，承租人（受让人）未按合同约定时间动工开发建设的，由出租人（出让人）按照合同约定收回国有建设用地使用权。

　　第二十三条 土地出让期间，受让人应当按照出让合同约定的土地用途和要求进行土地开发、利用和经营，原则上不允许改变土地用途使用土地。对国土空间详细规划已明确调整为其他经营性用地的工业用地，由土地储备机构予以收储。

　　土地租赁期间，承租人不得改变土地用途，如承租人申请改变用途，出租人按照合同约定收回国有建设用地使用权。

　　第二十四条 鼓励存量工业用地单位节地挖潜，调整和优化产业结构，提高土地节约集约利用水平。鼓励以长期租赁、先租后让、弹性年期出让取得工业用地使用权的单位在符合国土空间规划、消防要求的前提下，通过厂房加层、厂区改造、内部土地整理、开发建设地下空间等途径提高土地利用效率。经批准在原用地范围内新建、改建、扩建工业项目，且投资强度、建筑容积率等指标符合省、市规定的，应当签订土地租赁合同、出让合同变更协议，对新增的建筑面积部分不再补缴土地价款。

　　第二十五条 先租后让方式取得土地的，承租土地使用权期满，经绩效评估通过的，承租人可申请与出租人签订出让合同，承租人应当最迟于承租年限届满前1年向出租人提出。出租人同意将土地使用权出让的，双方签订出让合同，由受让人支付出让金等土地有偿使用费和相关税费。

　　未申请出让或者虽申请出让但验收评估不合格、未达到合同约定要求的，承租土地使用权由出租人按照合同约定无偿收回，对地上建筑物、其他附着物的补偿，可根据合同约定采取残值补偿、无偿收回、由承租人恢复原状等方式处置。

　　第二十六条 受让人（承租人）提出续期申请的，出让人（出租人）应会同属地区人民政府组织相关部门在接受申请后2个月内完成土地续期使用评价工作。符合国土空间规划和产业发展规划，且经评价达到合同约定使用条件的，可以协议方式续期使用。

　　第二十七条 以先租后让方式供应的，合同约定的先行租赁期或使用权期限届满前，承租人（受让人）可以根据企业发展需要向出租人（出让人）申请提前办理租赁转出让或使用权续期手续，经区人民政府批准同意后，签订出让合同或出让合同变更协议。以弹性年期出让方式供应的，合同约定的使用权期限届满前，受让人可以根据企业发展需要向出让人申请提前办理使用权续期手续，经区人民政府批准同意后，签订出让合同变更协议。续期年限与原合同签订年限累加后不超过50年。各区人民政府可以根据本办法制定实施细则。

　　以先租后让方式供应或以弹性年期出让方式供应的，申请提前办理使用权续期或租赁转出让手续时，需同时符合下列条件，并纳入投入产出监管协议：

　　（一）项目已通过竣工验收并达产；

　　（二）通过区人民政府组织相关部门的用地项目土地利用绩效评估；

　　（三）符合申请办理续期时国家、省、市产业导向和政策要求，且属于制造业单项冠军企业或省级以上“专精特新”中小企业等企业；

　　（四）符合国土空间规划、产业发展规划等要求。

　　第二十八条 以长期租赁方式供应的，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经规划和自然资源行政主管部门同意或根据合同约定，可将依法登记的国有建设用地使用权转让、转租或抵押。转让的，原承租人退出，租赁合同约定的权利义务同时转让给受让人，由规划和自然资源行政主管部门与受让人重新签订租赁合同；转租的，承租人与第三人建立附加租赁关系，第三人应履行租赁合同约定的权利义务；地上建筑物、其他附着物抵押的，承租的国有建设用地使用权一并抵押，抵押权实现时，承租的国有建设用地使用权同时转让。

　　以先租后让方式供应的，租赁期内承租的国有建设用地使用权在完成开发建设前不得转让、转租、抵押。转出让后，享有出让国有建设用地使用权权能。

　　以弹性出让方式供应的，除合同另有约定外，国有建设用地使用权可以依法转让、出租和抵押。

　　第二十九条 因受让人（承租人）自身原因需终止项目投资建设或运营的，受让人（承租人）向出让人（出租人）申请终止履行合同并请求退还土地，经出让人（出租人）同意，按照合同约定解除合同，退还工业用地使用权，对地上建筑物、其他附着物的补偿，可根据合同约定采取残值补偿、无偿收回、由受让人（承租人）恢复原状等方式处置。

　　第三十条 工业用地使用权实施长期租赁、先租后让和弹性年期出让后，提出关联条件的部门应将投入产出监管协议作为监管依据。未达到约定要求的，应当按照协议约定承担违约责任。

　　第三十一条 受让人（承租人）未按合同约定开发建设、未经出让人（出租人）同意转让、转租或未按合同约定支付土地出让金（租金）的，出让人（出租人）可以按合同约定向受让人（承租人）收取违约金，直至解除合同、依法收回国有建设用地使用权。

　　出让人（出租人）未按合同约定交付土地的，受让人（承租人）可以按合同约定向出让人（出租人）收取违约金，直至解除合同。

　　第三十二条 存在下列情形之一的，按照合同、协议约定，出让人（出租人）可无偿收回工业用地使用权，对地上建筑物、其他附着物的补偿，可根据合同、协议约定采取残值补偿、无偿收回、由受让人（承租人）恢复原状等方式处置：

　　（一）除不可抗力外，因承租人自身原因未按时开工、竣工、投产或终止项目投资建设或运营的，或未按时缴交土地租金，或改变土地用途的；

　　（二）除不可抗力外，因受让人自身原因未按时开工、竣工、投产，超过合同、协议约定最长时限的；

　　（三）在达产评估、过程评估阶段，经区人民政府相关部门或园区管理机构评估认定不符合绩效评估要求，按合同、协议约定应当收回国有建设用地使用权的；

　　（四）在使用过程中造成严重环境污染，经人民法院作出有罪判决或经专业机构评估认定的。

　　第三十三条 本办法自印发之日起施行，有效期5年。