广州市番禺区人民政府办公室关于印发番禺区规范农村宅基地审批和建房规划许可管理工作指引的通知

番府办规〔2025〕2 号

广州市番禺区人民政府办公室关于印发番禺区规范农村宅基地审批和建房

规划许可管理工作指引的通知

各镇人民政府、街道办事处，区府直属各单位：

　　《番禺区规范农村宅基地审批和建房规划许可管理工作指引》业经区政府常务会议审议并原则同意，现印发给你们，请遵照执行。执行过程中遇到的问题，请径向区农业农村局、市规划和自然资源局番禺区分局反映。

番禺区人民政府办公室

    2025年1月26日

番禺区规范农村宅基地审批和建房规划

许可管理工作指引

　　为规范我区农村宅基地审批和建房规划许可管理工作，维护农村集体经济组织成员依法取得和使用宅基地的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）、《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《广东省农业农村厅 广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3号）等规定，结合我区实际，制定本工作指引。

　　一、适用范围

　　本工作指引适用于我区辖内农村村民申请使用宅基地的审批和农村宅基地建设非公寓式住宅规划许可的管理。

　　二、基本原则

　　农村宅基地审批和建房规划许可管理，应遵循规划先行、分类施策、“一户一宅”、依法依规的基本原则。

　　（一）农村村民用地建房应当严格落实土地用途管制，符合国土空间规划。

　　（二）宅基地审批和建房规划许可管理应当根据不同的村庄类型、经济基础、民风民情、人文积淀等实际情况，在尊重农民意愿的基础上，因势利导，分类施策，有效破解各类难题。

　　（三）农村宅基地分配使用严格贯彻“一户一宅”的法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。原则上每户新申请使用宅基地建房的，用地面积控制在80平方米以内，具体建房标准按照有关规定执行。农村村民应严格按照批准面积和建房标准建设非公寓式村民住宅，禁止未批先建、超批准面积占用宅基地。经批准易地新建非公寓式村民住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还农村集体经济组织。

　　（四）涉及到城市更新年度计划及已引入合作企业进行全面改造的村庄或村改居区域的宅基地审批和村民住宅建设管理参照我市农村住宅建设管理相关文件要求执行。

　　三、资格条件

　　具备本村农村集体经济组织成员资格的村民，符合下列情形之一的，可以以户为单位申请使用宅基地建房：

　　（一）户内未取得宅基地的。

　　（二）已取得的宅基地面积少于规定标准，需要村内异址新建或原址扩建的。

　　（三）因发生或者防御自然灾害，建设公共设施，实施市、区国土空间总体规划和村庄规划或者调整村庄布局等，需要村内异址新建的。

　　（四）其他符合申请条件的情形。

　　华侨、香港和澳门特别行政区居民、外籍华人原在农村的宅基地，按《关于切实维护华侨在农村的宅基地权益的若干意见》（粤侨办〔2011〕3号）相关要求执行。

　　四、明确“一户一宅”标准

　　（一）“一户”的认定。符合以下4种情形之一的可认定为“一户”：

　　1.夫妻与未达到法定婚龄子女同住的为一户。

　　2.有兄弟姐妹的，其中一人应与其父母为一户，其余兄弟姐妹达到法定婚龄或结婚后可申请分户。

　　3.是独生子女的，结婚后可以继续与父母为一户，也可单独立户。

　　4.离异后无房一方再婚且配偶在农村无房的可为一户。

　　具体的户人口数、年龄、婚姻状况等依据公安户籍管理部门、民政婚姻登记部门登记为准。申请人是否符合“一户”，依据上述标准认定，不以户籍分户登记作为宅基地分配的前置条件。

　　（二）“一户一宅”的认定。“一户一宅”的认定，由村民自行向村集体经济组织申报，经村集体经济组织公示后无异议的，由村集体经济组织出具意见，并报属地镇人民政府（街道办事处）审核确认。宅基地使用权转让须在征得宅基地所有权人同意的前提下，在村集体经济组织内部进行，且受让人须为符合宅基地申请条件的农村村民。

　　1.根据第（一）条规定分户情形，村民及其家庭成员名下宅基地或集体土地上房屋总套数没有超过家庭分户户数的，可认定为符合“一户一宅”。家庭成员主要包括申请人的父母、配偶和子女。

　　2.通过家庭内部统筹调剂，由符合分户情形且户内无房的家庭成员受让宅基地或集体土地上房屋的，可认定为符合“一户一宅”。

　　3.村民与他人共有其他宅基地或集体土地上房屋的，该村民可以通过放弃共有宅基地或集体土地上房屋权属份额以达到符合“一户一宅”认定标准。

　　4.符合分户建房条件，但未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准，且实际使用的建筑面积没有超过分户后建房合计建筑面积标准的住宅，在符合村庄整体风貌或整治后与周边整体环境相协调的情况下，视为多户合并建房，每户可认定为符合“一户一宅”。

　　（三）“一户一宅”负面清单。申请人存在以下情形之一的，不得再申请新建农村住宅或购买村民公寓式住宅：

　　1.不符合分户条件的。

　　2.存在“一户多宅”情形的。

　　3.将原有宅基地或住宅出卖、出租、赠与他人，或以其他方式有偿退出宅基地的〔属于第（二）项第3点情形的除外〕。

　　4.已视为多户合并建房，并认定为“一户一宅”的每一单户的。

　　5.违反“建新拆旧”政策，未将旧宅基地退回给农村集体的。

　　五、宅基地与规划许可申请及审批流程

　　（一）村民申请。农村村民申请使用宅基地建房，应当持下列材料向所在村民小组（生产队）提出申请，没有分设村民小组（生产队）或宅基地和建房申请等事项已统一由村集体经济组织办理的，村民直接向村集体经济组织提出申请：

　　1.申请人及其家庭成员的身份证、户口簿。

　　2.《番禺区农村宅基地和建房（规划许可）申请表》。

　　3.《番禺区农村宅基地使用承诺书》。

　　4.绘制在现状地形图上的宅基地四至图。

　　（二）农村集体经济组织审查。

　　1.村民小组（生产队）收到申请后，应提交村民小组（生产队）会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本小组（队）范围内公示，公示期不少于7个工作日。公示无异议或异议不成立的，村民小组（生产队）将农户申请、村民小组（生产队）会议记录等材料交村集体经济组织审查。村集体经济组织重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等事项。审查通过的，村集体经济组织签署意见，将有关申请资料、会议记录、公示资料等材料报送至属地镇人民政府（街道办事处）。

　　2.没有分设村民小组（生产队）或宅基地和建房申请等事项已统一由村集体经济组织办理的，村集体经济组织收到申请后，应提交村集体经济组织成员（代表）会议讨论通过并在本集体经济组织范围内公示，公示期不少于7个工作日。公示无异议或异议不成立的，村集体经济组织签署意见，报送属地镇人民政府（街道办事处）。

　　（三）镇人民政府（街道办事处）审批及审核。各镇人民政府（街道办事处）要依托镇（街）政务服务中心平台，组织镇（街）农业农村、城建等有关部门建立一个窗口受理、多部门联动运行或整合相关资源力量集中办公的农村宅基地用地建房联审联办制度，提高审批效率。审批过程中，农业农村部门负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等事项，并综合各有关部门意见提出审批建议；自然资源部门负责审查用地建房是否符合国土空间规划、林地保护利用规划、用途管制要求，其中涉及占用农用地的，应在办理农用地转用审批手续后，核发《乡村建设规划许可证》。涉及林业、水利、电力等部门的要及时征求意见。不涉及农用地转用的，属地镇人民政府（街道办事处）根据各部门联审结果，对农村宅基地申请进行审批，出具《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》。

　　（四）规划部门审批。我区城镇开发边界内已合法取得的宅基地上加建、原址重建或改建村民个人住宅，符合城乡规划的，按流程经农村集体经济组织、属地镇（街）城建部门审核通过后，申请人向市规划和自然资源局番禺区分局申请办理《建设工程规划许可证》。对于城镇开发边界内已编制村庄规划的村庄在我区国土空间总体规划审批实施前，依据村庄规划审批村民住宅用地和规划许可，其中规划许可按规定核发《乡村建设规划许可证》。

　　六、批后事项及要求

　　（一）申请人在办理规划许可后，开工建设前应到属地镇人民政府（街道办事处）办理《广州市临时性建筑工程和限额以下小型工程开工建设信息录入管理证明书》。

　　（二）开工建设前，申请人应当在工程现场显要位置按规定进行批后公布，接受社会监督。工程建设应当严格按照规划许可的内容进行。

　　（三）对于取得《乡村建设规划许可证》的，申请人完成建房后向属地镇人民政府（街道办事处）申请办理规划核实。对于取得《建设工程规划许可证》的，申请人完成建房后向市规划和自然资源局番禺区分局申请办理规划条件核实。

　　（四）通过规划（条件）核实的申请人向不动产登记部门申请办理不动产登记。

　　七、职责分工

　　（一）区农业农村局：负责全区农村宅基地改革和管理职责，建立健全宅基地分配、使用、流转和宅基地违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农村村民建房新增宅基地需求通报市规划和自然资源局番禺区分局；参与编制国土空间规划和村庄规划。

　　（二）市规划和自然资源局番禺区分局：负责全区国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续。

　　（三）各镇人民政府（街道办事处）：负责宅基地审批和管理、村庄规划编制、乡村规划许可审批、批后监管和规划核实等工作。完善优化审批流程，公布办理流程和要件，明确材料审查、现场勘查等各环节的岗位职责和办理期限，提高审批效率；加强事中事后监管，落实村庄规划、申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式公开“五公开”制度和申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场“三到场”要求；组织做好农村宅基地审批和建房规划许可的咨询信访有关工作；建立宅基地用地建房审批管理台账，归档留存有关资料。

　　（四）各农村集体经济组织：健全宅基地申请审核有关制度，完善民主管理程序，配合属地镇人民政府（街道办事处）建立宅基地协管员队伍，确保宅基地分配使用公开、公平、公正。

　　八、其他事项

本工作指引自印发之日起施行，有效期5年。

　　公开方式：主动公开

　　番禺区人民政府办公室 2025年1月26日印发