困难之时要租金还是要出租率？

　　困难之时要租金还是要出租率？

　　招商房托最新发布的2024年业绩报告显示，全年营业收入5.29亿元同比增长8.2%，物业收入净额3.84亿元亦同比增长8.0%。

　　报告期间招商房托整体物业组合的出租率由86.8%上升至90.6%，出租率较2023年12月31日上涨了3.8个百分点。

　　然而，出租率提升并非没有代价，招商房托的租金继续下滑，无论是写字楼还是商业。

　　写字楼方面，深圳新时代广场因大面积租户租约到期，出租率下降了15.5个百分点，租金亦大幅下降13.9%至149.8元/平米；数码大厦的出租率较去年同期相比上升了9.9个百分点，租金则下降了2%；北京招商局航华科贸中心出租率从81.9%大幅提升至94.0%，然而以价换量的租赁策略，使其在大幅提升出租率的同时，租金从301.4元/平米下降至261.6元/平米，跌幅为13.2%。

　　零售物业方面，招商花园城在经历完2023年的升级改造后，出租率大幅上涨了19.8个百分点至93.5%。然而，因为吸引新租户而给予的租金减免，导致其租金大幅下降26.2元/平米至126.1元/平米。

　　现时商业地产市场仍然疲软。深圳写字楼2024年全市租金平均降幅达到9.3%，空置率上升0.4个百分点；北京写字楼市场亦持续下滑探底，业主继续通过降低租金来支撑出租率，2024年全市甲级写字楼租金下跌17.8%至244.8元/平米。零售物业方面，2024年深圳全市的零售租金由于新入市商业拖累，租金下滑2.8%，空置率提升了0.9个百分点至8.0%。

　　在租金和出租率面前，招商房托选择了以价换量的租赁策略。

　　困难之时保租金，还是保出租率？这是个普遍问题。项目在出租率、租金及租户结构之间需要作出一个平衡。为此，恒隆董事长陈启宗在致股东信中曾经做出如下表述：

　　......要在来年维持现有租金并非易事。一如既往，我们在续租方面会务实进行，为达到更高的租出率而在价格上作出一些让步。我们宁可缺一，也不要两者皆失。物业空置往往是最坏的情况。