大量自媒体宣传要促进房地产止跌回稳，那么房价真的即将上涨？

　　NO. 1｜壹

　　三天前，“要促进房地产止跌回稳”的信息，刷屏。一时间，房产销售和做分销、团购的楼市自媒体纷纷高潮。先来分析他们“高潮”的缘由：他们“高潮”可以理解，毕竟只有把客户带动起来购房，才能赚到佣金，捞到越多的客户，意味着成交的可能性越大，客户就是他们的潜在收入。

　　房产自媒体也在这个过程中完成洗粉，相信房价即将上涨、准备买房的，给自己找到了心理慰籍，自然会关注；觉得自媒体胡说八道、意淫的，自然会取关。房产自媒体就带着他们筛选来的粉丝去做分销和团购，赚取佣金，只要客户买房了，号主的收益就完成闭环，即便后面房价跌了，自媒体号主也不承担代价，由买房的客户自行承担。

　　所以，“高潮”是利益使然。

　　再来看政策内容本身：

　　“要促进房地产市场止跌回稳”，我觉得这个说得会很好，好的原因是面对现实了，面对问题，才能解决问题。

　　“跌”是现状，“稳”是目标，正因为目前在持续下跌，所以才要止跌；“回稳”是回到相对稳定的状态，而不是像今年这样急剧大跌，这里强调的，是涨跌幅都要相对小，要相对稳定，不是绝对稳定。去年底和几位读者在武夷山闲聊，我说今年5-8月，南京和厦门会大跌，到时有机会可以看看别人带血的筹码。如今回头看，一语成谶。

　　房地产出清上半场，政策为主导，决定因素方面，行政＞市场，如“保房价”、“限跌令”等，用行政手段去拖住房地产下跌的速度；房地产出清下半场，市场为主导，决定因素方面，市场＞行政，去年下旬放开“限价”等、房价加速下跌等，就是市场主导的标志。

　　NO. 2｜贰

　　政策中提到了几点：一是：“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大白名单项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。”

　　这里有几个重要的点，1、“严控增量和优化存量”：在市场需求逐渐减少的当下，新房和二手房、法拍房的供应数量在不断增加，库存也在不断增多，这样下去容易造成踩踏性出仓，过去半年多，同社区的二手房、不同项目的新房，价格越卖越低就是例子。

　　所以要控制一下新增的房源，把库存等存量尽可能优化调整，及时卖出去，让库存降低。这样才能最终让供求关系不至于有太大的失衡。2、“提高质量”，现在买房的越来越少，除了房价下降，还有一个重要原因，是2016年以来，以碧桂园为首的一众房企掀起高周转“三高”模式，房屋质量稀巴烂，减配降质是常态，让市场对房地产的信任感不断降低。

　　所以，需要提高质量，这点满足“人们对美好生活的向往”。

　　3、“加大白名单项目贷款投放力度”，确保已售和在建的项目，不会出现因资金困难导致的无法交房。过去几年，不少客户买了房却无法交房，严重影响到市场对新房项目的信心，纷纷不买房，或转向去买二手房。所以，要“加大白名单项目贷款投放力度”，有利于市场对新房项目修复信心。4、“支持盘活存量闲置土地”，过去几年，房企和大量城投公司高价拍下的项目，因为如今市场的状况，一开发入市就是亏损，索性闲置着不开发。这个盘活，我目前不知道是怎么个盘活法，没法评价。如果是地方政府回购的话，那利好城投公司和国企央企，参照不久前的收储模式；不利好银行，因为风险会堆积到银行。

　　二是：“调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融政策，推动构建房地产发展新模式”。放开限购是大势所趋，现在其实限购也没有意义，之前已经写过：全部放开的话，也只有北京和上海这两个城市的核心区还能有效果，有些被压制得太久，还没释放出来。

　　降低存量房贷利率，一来利好业主，给业主降低房屋持有成本和压力；二来利好银行，有助于缓解汹汹的提前还贷潮；三来有利于市场，让潜在购房者敢上车，不担心“晚买的利率更低”而选择继续观望。

　　至于土地、财税、金融政策，我个人预计这里能做文章的，主要还有税，比如减免契税等。

　　NO. 3｜叁

　　三是：“要努力提振资本市场，大力引导中长期资金入市”，还有“实施有力度的降息”、“发行使用好超长期特别国债和地方政府专项债”。这些主要还是政府层面能操作的细则，目前还没出来，不做解读，但有一点是确定的：由政府主导的量化宽松。

　　看完近两年的一二线城市市场成交数据，有个很显著的特征：首次上车的纯刚需占比不断下降，而改善这类置换的占比大幅度攀升。

　　因此，要打通置换的堵点，置换这条线才能活络起来，之前政府解决的思路就有这点，只是效果不太理想。

　　要说这次的政策利好，也就利好一线城市核心区的少数优质资产，比较容易止跌回稳，老破小等就算了，中长期还是走“以价换量”路线。在房地产出清下半场，在市场主导面前，房价最终还是要由大众的购买力和对市场的信心、预期来决定。也就是就业和收入，以及对未来的走向（即希望）。所以，房价要“止跌回稳”，核心是稳就业，提升收入。

　　而稳定就业和提升收入，要做的事还很多：如营造良好的营商环境，改善企业的处境，降低税负...改革开放还要继续推进，即对内放权，对外开放，搞好外部环境，让出口等更顺畅，我们是生产大国。其中，最核心的，还是法治。年初写过一篇《当下最重要的事！》，里面详细写到这些要点。总的来说，谨慎面对“房价即将上涨、暴涨”这类情绪舆论，理性点，先让百姓的就业稳住、收入增加，先做好《当下最重要的事！》中的那些点，这样稳住房价才更有可能。

　　至于建议，我能想到的，就是加强储蓄，不轻易上杠杆，把上车的时间往后推，付出的资金成本大概率会更低。因为现在经济形势没那么理想，尚未有明确改善和扭转的迹象，在这种情况下轻易上车、上杠杆，容易有风险和压力。可以看看，城市的楼市的成交数据，特别是价格，企稳3-5个月，再上车不迟，不怕踏空，就怕踩坑。

　　就这样吧。

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